Esta es la primera parte de la serie de WGLT sobre las prácticas de negocios en Oak Wood, una compañía que ahora posee cinco parques de casas prefabricadas en Bloomington-Normal. También puedes leer la Parte 2, sobre por qué los compradores respaldados por capital privado como Oak Wood ven en las casas prefabricadas un negocio redondo.
Greta y Steve viven con sus hijos y su nieto en una casa móvil double-wide en Northmeadow Village, al norte de Normal. Pero su casa no es muy móvil.
Hace dos años, después de que Oak Wood Ventures compró Northmeadow Village y subió su renta por primera vez, Greta y Steve intentaron mudar su tráiler a otro parque de casas móviles. Pero el costo de moverlo físicamente, además de guardar sus cosas temporalmente y quedarse en un hotel, se disparó a $32,000 dólares. No pudieron pagarlo, así que se quedaron.
Este otoño, Oak Wood amenazó con aumentar la renta de su lote nuevamente, en $195 dólares al mes, o un 36%, si no firmaban uno de los nuevos contratos de arrendamiento de la compañía. Así que lo firmaron.
“Personalmente, no tengo esos $200 dólares extras al mes para pagarles”, dijo Greta. “Obviamente no nos iremos a ninguna parte. No podemos pagarlo”.
Incluso ahora, Greta y Steve están pagando $545 dólares al mes por la renta del lote, un aumento del 36% desde hace dos años, cuando Oak Wood se hizo cargo. Pronto subirá a $595 dólares. Están batallando. (Greta y Steve no son sus nombres reales. Pidieron anonimato por temor a represalias de Oak Wood).
“He tenido que trabajar horas extra. Ella tuvo que conseguir un segundo trabajo, y simplemente no tenemos tiempo en casa”, dijo Steve. “Compramos una casa para estar en casa, no para estar en el trabajo”.
Greta agregó: “No tenemos tiempo juntos con nuestra familia, con nuestros hijos. Siempre estamos cansados. Siempre estamos agotados, y cuando estamos juntos, solo queremos dormir”.
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Sacándoles más dinero
Durante décadas, las casas móviles (también conocidas como casas prefabricadas) fueron una de las opciones de vivienda más accesibles en Bloomington-Normal, especialmente para las personas con ingresos bajos o fijos. La llegada de Oak Wood al mercado ha cambiado eso.
Oak Wood, con sede en Dallas y respaldado por capital privado, se tragó cinco de los parques de casas móviles de Bloomington-Normal en el otoño de 2023 por $86 millones de dólares, según muestran los registros de propiedad. En los dos años transcurridos, Oak Wood una y otra vez le ha sacado más dinero a sus residentes, incluso utilizando prácticas de negocios que, según al menos una demanda, violaron la ley estatal. Los residentes dicen que esta nueva amenaza de una penalización de $195 dólares por no firmar un nuevo contrato es la última estrategia para ganar dinero de la que no pueden escapar.
Las cuestionables prácticas de negocios de Oak Wood salieron a la luz pública en 2024, cuando los inquilinos de su parque Hilltop en Bloomington presentaron su demanda. Oak Wood acordó este verano resolver esa demanda y ajustar sus prácticas, aunque las entrevistas de WGLT con 14 residentes de los parques de la compañía en Twin City muestran que la empresa sigue empleando tácticas agresivas que incluyen:
- Aumentar la renta en casi $100 dólares al comprar los parques, más otros $50 dólares cada año.
- Amenazar con aumentar la renta en $195 dólares al mes a los residentes que no firmen un nuevo contrato.
- Imponer tarifas a los residentes por violaciones no enumeradas en los contratos de arrendamiento firmados.
- Alterar el servicio Xfinity de los residentes sin su consentimiento.
- No ofrecer una comunicación fácil y abierta a los residentes.
“Nos preocupa que haya algunas prácticas con aumentos de renta cada vez más altos, cuando las personas están haciendo valer sus derechos, y que pueda haber prácticas injustas sucediendo allí”, dijo Erin Duncan, la abogada de Prairie State Legal Services (PSLS) que presentó la demanda. “Estamos buscando esos focos rojos e investigando y tratando de ver si hay soluciones para los inquilinos en ese tipo de situaciones”.
Las prácticas de Oak Wood impactan a miles de personas en Bloomington-Normal. Ahora que posee cinco parques, más de la mitad de todos los residentes de casas móviles en el Condado de McLean (52.8%) viven en un parque de Oak Wood, según un recuento de WGLT.
En respuesta a las preguntas de WGLT —incluyendo las quejas de los residentes discutidas en sus entrevistas— una firma de relaciones públicas de Dallas contratada por Oak Wood respondió con un comunicado:
“En Oak Wood, entendemos lo importante que es encontrar el lugar correcto para llamar hogar, por lo que nos esforzamos por ofrecer rentas competitivas en comunidades limpias y seguras. Los ajustes periódicos de la renta ayudan a financiar reinversiones comunitarias significativas que benefician directamente a los residentes”, dice la declaración de Oak Wood.Oak Wood dijo que esto incluye nuevo alumbrado público, parques infantiles, canchas de básquetbol y pabellones.
Aumentos de renta
Entre los residentes que hablaron con WGLT se encontraban Jennifer, Elizabeth y Patricia, tres mujeres mayores que son vecinas en el parque Hilltop de Oak Wood en el sur de Bloomington.
Jennifer, de 75 años, ha vivido allí durante 15 años.
“Soy soltera, y esto es conveniente para mí, y se ajusta a mi rango de ingresos”, dijo. “Y cuando nos siguen subiendo los precios y no nos dan tiempo para aclimatarnos a eso, [es] muy injusto, especialmente para todos nosotros, la gente mayor”.
Jennifer, Elizabeth y Patricia no son sus nombres reales. Pidieron anonimato por temor a represalias de Oak Wood.
Elizabeth, una jubilada de 70 años, dijo que no quiere irse de Hilltop.
“Realmente me gusta aquí. Estoy en un buen vecindario. Tengo muchos amigos. Me siento segura aquí”, dijo. “Nunca me sentí amenazada o insegura viviendo aquí. Creo que mi mayor problema es el tema de la renta, que sigue subiendo porque nuestros ingresos de Seguro Social y jubilación no suben al ritmo en que siguen aumentando nuestra renta”.
La mayoría de los residentes le dijeron a WGLT que el dueño anterior de sus parques también subía las rentas, pero en cantidades mucho más razonables, como $10 o $20 dólares al año. Oak Wood ha ido más allá. En Northmeadow Village, alguien que pagaba $370 dólares de renta de lote antes de Oak Wood ahora está pagando $545 dólares, y pagará $695 dólares para 2028. (Los dueños de parques están obligados a informar a los residentes sobre los aumentos de renta proyectados en años futuros).
Thomas Craig, de 75 años, vive en Grandview Estates, al suroeste de Bloomington. La renta de Craig era de alrededor de $250 dólares en 2008 cuando se mudó. Ahora es de $525 dólares, según su yerno, Alex Germanis, quien le ayuda a cuidarlo.
“Si te riges por los estándares típicos de vivienda, solo deberías pagar alrededor del 30% de tus ingresos en tu vivienda cada mes, y él ya superó eso por mucho”, dijo Germanis.
Craig tiene una discapacidad y vive con un ingreso fijo: alrededor de $1,000 dólares del Seguro Social. Los aumentos de renta cobran factura. Si esto continúa, Craig podría terminar teniendo que vender su tráiler y usar las ganancias para mudarse a un asilo de ancianos, dijo Germanis.
“Significa esencialmente menos de todo. Menos comida. Es difícil para él [pagar] la calefacción y el aire acondicionado en verano”, dijo Germanis. “Mi pregunta [para Oak Wood] a la que sigo volviendo es, ¿cuáles son sus costos operativos? Son dueños de losas de concreto. Eso es todo”.
La amenaza de $195 y otras tarifas
Los contratos de arrendamiento de lotes de casas móviles son diferentes a, digamos, el contrato de arrendamiento de un inquilino de un apartamento. Si el contrato de arrendamiento de un inquilino de un apartamento expira y el arrendador quiere que se vaya, el inquilino debe irse. Sin embargo, los dueños de casas móviles tienen un derecho legal a renovar automáticamente su contrato. Legalmente, los residentes de mucho tiempo como Craig pueden seguir usando sus viejos contratos para siempre; a Oak Wood se le permite subir la renta, pero no puede desalojarlo por elegir no firmar un nuevo contrato.
Oak Wood, que quiere que los residentes firmen su propio contrato, ahora está usando una nueva táctica de presión: la tarifa de $195 dólares. Si firmas un nuevo contrato, tu renta solo sube $50 dólares al mes. Si no lo haces, son $195 dólares al mes. El aviso de Oak Wood a los residentes, revisado por WGLT, dice que el nuevo contrato es “puramente opcional”, aunque el fuerte golpe financiero no deja muchas opciones para quienes no pueden pagarlo.
Algunos residentes, como Craig, se han negado. Otros, como Greta y Steve, han firmado. Muchos residentes entrevistados por WGLT cuestionan si Oak Wood puede imponer legalmente la tarifa de $195 dólares. También lo hace Erin Duncan, la abogada de asistencia legal que demandó previamente a la compañía.
“Lamentablemente, mi suegro simplemente no puede permitirse pagar un aumento de [$195] dólares, pero actualmente nos hemos comunicado nuevamente con Prairie State Legal para que revisen este nuevo acuerdo y vean qué se puede hacer, no solo en nombre de mi suegro, sino de otras personas que están experimentando dificultades similares”, dijo Germanis.
Los residentes también se quejan de que Oak Wood ha perseguido agresivamente las multas por violaciones, mucho más que los dueños anteriores de los parques. La larga lista de términos de contrato y “reglas comunitarias” que pueden dar lugar a violaciones incluye estacionarse en el pasto ($100), exceso de basura ($50), reemplazo de filtro de aire ($25), mantenimiento de vehículos ($50) y no recoger los desechos de mascotas ($50). También hay corte de pasto forzado, que puede costar hasta $100 dólares por cortar, orillar y recortar, y $50 dólares por hora por el trabajo.
El acuerdo de la demanda aclaró que a los inquilinos solo se les pueden cobrar tarifas y multas específicamente detalladas en el contrato de arrendamiento de ese inquilino.
Todas esas reglas son la razón principal por la que una residente de mucho tiempo de Northmeadow Village se ha negado a firmar el nuevo contrato. La mujer, que pidió no ser identificada por temor a represalias de Oak Wood, dijo que todas estas multas y tarifas harían aún más difícil vender su tráiler.
“¿Quién va a comprar un tráiler con todas estas reglas?”, dijo.
Becky Petta es la presidenta de la asociación de propietarios (HOA) en Hilltop, donde ha vivido durante 16 años. Su HOA es diferente a una típica de casa o condominio. Su puesto es voluntario, sin un horario fijo, y su principal deber es transmitir las preocupaciones de los inquilinos a la administración del parque.
Petta también ha tratado directamente con la administración del parque con respecto a los nuevos contratos de arrendamiento y las multas.
“Trato de decirle a la gente que tiene que usar su mejor juicio en esto. No tienen que seguir [las multas] al pie de la letra a menos que esté en su contrato”, dijo. “Creo que ninguna de estas violaciones es legal, ninguna de ellas”.
Petta dijo que la administración del parque, al menos en un momento dado, estaba al tanto de la estrategia de Oak Wood.
“Como me dijo una vez el [antiguo] gerente regional: ‘Podemos ganar más dinero si ustedes se mudan y se llevan sus casas o venden [al] parque. No nos importa si pagan la renta de su lote o no, porque los desalojaremos. Si no siguen nuestras reglas, los vamos a desalojar’”, dijo Petta.
Paquete de Xfinity
Uno de los problemas más grandes que Petta ha manejado en nombre de los residentes fue que Oak Wood pusiera unilateralmente a los residentes del parque Twin City en el mismo servicio de internet masivo de Xfinity.
En febrero, Petta fue a pagar su factura de Xfinity en línea y notó que el saldo era de $0 dólares. Entonces, llamó a Xfinity para preguntar sobre su cuestionable factura.
“El supervisor me informó que a partir del 1 de enero de 2025, Xfinity se iba a agregar a nuestras facturas para los cinco, seis parques de casas móviles que [Oak Wood tiene] en el estado de Illinois. Dije: ‘¿Cómo puede ser eso? Es decir, ¿cómo obtuvieron mi información para cambiarlo?’”, dijo Petta.
La medida es legal, según la FCC, para que los proveedores de servicios negocien con los arrendadores para crear planes de Entorno de Múltiples Inquilinos (Multiple Tenant Environment o MTE).
Petta dijo que el supervisor de Xfinity le dijo que Oak Wood cometió una venta no consensuada de los nombres, números de teléfono y direcciones de los residentes a Xfinity a cambio del plan de paquete.
Petta dijo que trató de decirle a los gerentes y directores regionales del parque que los residentes estaban empezando a darse cuenta de que sus planes habían sido adquiridos y no estaban contentos al respecto. Algunos trabajan desde casa y se suscriben a planes con velocidades más altas; otros residentes estaban en planes para personas de bajos ingresos que les daban internet a una tarifa más baja, y algunos dijeron que su plan es simplemente su asunto. Otros residentes le dijeron a WGLT que su nuevo servicio de velocidad más lenta es pésimo.
Hace varios meses, Petta dijo que trabajó en un acuerdo con Oak Wood donde los residentes podían optar por no participar en los planes. Sin embargo, dijo que a algunos residentes se les facturó de todos modos.
En respuesta a las preguntas de WGLT, Oak Wood dijo que “se asociaron con Xfinity para ofrecer a los residentes un servicio de internet más rápido y confiable a un costo reducido. A través de un plan para toda la propiedad, hemos podido negociar ahorros significativos para todos los residentes mientras simplificamos el proceso de facturación”.
No respondieron a una pregunta sobre por qué no se les pidió permiso a los residentes para hacerlo. Las solicitudes de comentarios de Comcast, la empresa matriz de Xfinity, no fueron respondidas a WGLT.
Cómo se comunican
Los entrevistados por WGLT dicen que el problema de Xfinity habla del problema más amplio de que Oak Wood opera sin comunicación ni consentimiento de sus residentes, incluso en torno al mantenimiento.
Jennifer, la mujer de 75 años de Hilltop, dijo que un equipo arruinó un proyecto de reemplazo de medidor de agua en su casa, dejándola dañada. Otro problema que enfrenta es reparar la losa de concreto sobre la que se asienta su casa. La losa es propiedad de Oak Wood.
“Había una grieta en una pared, en la esquina donde literalmente podía meter toda mi mano, y dijeron que necesitaba nivelarla, que esa era mi responsabilidad”, dijo. “Bueno, hice que viniera un tipo y pagué para que la nivelara tres veces, pero debido a la grieta en los cimientos, no sirve de nada”.
Jennifer dijo que la respuesta habitual de Oak Wood a los problemas en el parque es “denos un par de días”. Ella y sus dos amigas de Hilltop dijeron que las llamadas no son respondidas y los mensajes de voz no son devueltos.
“Bueno, pasan los meses y no hacen nada para ayudarnos”, dijo.
Patricia, de 84 años, se mudó al parque hace 12 años, gastando los ahorros de toda su vida en una casa móvil anterior que tenía capacidad para un baño adaptado para su nieto paralizado. Dijo que también tuvo problemas con los dueños anteriores del parque, pero nada como Oak Wood.
“Tenemos muchos problemas con el agua, y no sé si alguna vez se puedan solucionar, pero mientras vivamos aquí, tenemos que aguantarlos”, dijo Patricia. “… [No] podemos obtener ninguna ayuda de la oficina y ese es un problema importante para la cantidad de personas que viven aquí, cuando no podemos hacer una llamada telefónica a la oficina para pedir la ayuda que necesitamos”.
Petta, la presidenta de la HOA de Hilltop, también ha criticado la comunicación de Oak Wood.
“Puedo ofrecer [a los residentes] correos electrónicos y números de teléfono de la oficina del director regional... También puedo ofrecerles correos electrónicos, números de teléfono para Dallas, Texas, donde viven los dueños”, dijo Petta. “Soy un intermediario... a veces la administración es buena al respecto y a veces no”.
Petta dijo que una vez llamó a la gerente de Northmeadow Village dos veces al día durante cinco días hasta que contestó, para poder ayudar a una mujer a la que le reventaron las tuberías de agua y se estaba inundando debajo de su casa. Petta dijo que sus llamadas no fueron contestadas hasta que la gerente respondió el teléfono antes de reconocer su número.
“Ella seguía diciendo: ‘Oh, estaba ocupada’. Dije: ‘No, no estás ocupada... sé exactamente lo que estás haciendo’”, dijo. “No había devuelto la llamada a esta señora durante tres días y la señora fue allí y la gerente estaba en el parque, las puertas cerradas, y su coche estaba estacionado afuera y no abre la puerta”.
En respuesta a las preguntas sobre cómo se comunica con los residentes, Oak Wood dijo: “Valoramos la comunicación abierta y alentamos a los residentes a comunicarse con nosotros a través de múltiples canales, incluida nuestra aplicación, sitio web, teléfono o visitas en persona. La satisfacción de nuestros residentes siempre será nuestra principal prioridad”.
Vender una casa móvil
Tampoco es mejor cuando intentas irte de un parque de Oak Wood, dijeron los residentes a WGLT.
Mickaela Atkins es una residente que dejó Hilltop recientemente. Intentaba vender el tráiler que una vez perteneció a su difunta abuela y que había pasado por su familia, pero sintió que la administración del parque le puso las cosas difíciles. Dijo que el proceso había sido una pesadilla.
“Ha habido bastantes problemas tratando de rentarla y tratando de venderla. Múltiples, múltiples obstáculos”, dijo.
Atkins dijo que tuvo dificultades para informarse sobre los requisitos del parque para rentar su casa, intentar venderla, el proceso de solicitud para individuos, y demás.
Así que, Atkins listó su casa en Zillow y en Facebook Marketplace y dijo que le dio su número de teléfono a cualquiera interesado, pero tuvo solicitantes que fueron rechazados.
“Le dejé muy claro a [Oak Wood], como, ‘Oigan, estoy pagando doble renta en este momento, es muy difícil para mí hacer mis pagos a tiempo’”, dijo. “Cuando finalmente llamé para hablar con la oficina, realmente no tenían mucho que ofrecerme”.
Atkins le dijo a la administración de Hilltop que no podría pagar su renta completa en los próximos meses si el tráiler no se vendía.
“Ofrecí un pago parcial a [Oak Wood], y dijeron que de cualquier manera, es mi responsabilidad. Así que lo pasarían a cobranza e investigarían el proceso de desalojo”, dijo.
El parque sí tuvo una sugerencia: rendirse. Atkins dijo que le dijeron que podía entregar su tráiler a Oak Wood sin problemas.
“Me sentí tan ofendida... Se lo daré, el tráiler es viejo, pero no está en pésimas condiciones ni mucho menos”, dijo Atkins. “Es totalmente habitable. Claro, necesita sus actualizaciones; necesita su cariño, y lo estoy vendiendo como tal. Lo estoy vendiendo como algo para arreglar”.
Finalmente, Atkins concretó una venta del tráiler a mediados de octubre.
Josh Senders, quien dijo ser dueño de un tráiler en Hilltop, dijo que Oak Wood tardó más de un año en darle su título después de que terminaron de pagarlo. En varias ocasiones, le dijeron que algunos de los títulos nunca fueron proporcionados a Oak Wood después de que compraron los parques, o que la oficina principal en Texas tenía todos los títulos, o que su compañía de títulos lo proporcionaría. Senders finalmente lo obtuvo el mes pasado.
“Cada vez que llamaba era una excusa diferente sobre dónde estaba el título. Esencialmente, nadie sabía”, dijo Senders.
