Esta es la segunda parte de la serie de una semana de WGLT sobre las prácticas de negocios en Oak Wood, una compañía que ahora posee cinco parques de casas prefabricadas en Bloomington-Normal. También puedes leer la Parte 1, sobre lo que ha cambiado para los residentes desde que Oak Wood compró sus parques.
Amanda Hodel y Kelly Abrahamson, ambas de Bloomington, son vecinas. Las dos tienen perros. Las dos batallan para llegar a fin de mes. Y las dos están atoradas.
Hodel y Abrahamson viven en Grandview Estates, en el suroeste de Bloomington. En los dos años desde que Oak Wood, con sede en Texas, compró su parque de casas prefabricadas, Hodel y Abrahamson han visto cómo la renta de su terreno subía un 30%, mientras que la amenaza de otro aumento del 36% ($195 dólares al mes) está a la vuelta de la esquina. Recientemente, Hodel fue multada con $100 dólares por supuestamente no mantener su patio ordenado, una violación elegida de un menú de dos páginas que, según sus vecinos, Oak Wood usa para sacarles hasta el último centavo.
Abrahamson se sometió a una cirugía de espalda y no está trabajando, dejando a su prometido como el único proveedor. Hodel tiene una pensión por discapacidad, lo que significa que solo recibe $643 dólares al mes.
“Los $195 dólares nos van a romper la espalda”, dijo Abrahamson. “Somos buenos inquilinos. Pagamos la renta a tiempo. Nunca habíamos tenido problemas hasta ahora. Es un constante ‘$100 dólares por aquí, $100 dólares por allá’ lo que nos están pidiendo. ¿Quién tiene todo ese dinero extra por ahí tirado?”
No pueden pagar la mudanza. Y no pueden pagar quedarse. Así es la vida para muchos cuando el capital privado compra la tierra debajo de ti.
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¿Quién es Oak Wood?
Oak Wood compró Grandview Estates y otros cuatro parques de casas prefabricadas (también conocidos como parques de casas móviles) en Bloomington-Normal hace dos años por $86 millones de dólares, según los registros de propiedad. Esto es parte de una tendencia nacional hacia la consolidación en la propiedad de parques de casas prefabricadas, a menudo liderada por adquisiciones de capital privado. Oak Wood incluso obtuvo ayuda de Freddie Mac, una entidad gubernamental que se supone debe ayudar a que la vivienda sea más accesible, no menos.
Para los inversionistas privados con plata, los parques de casas prefabricadas son un movimiento inteligente. Hay mucha demanda de vivienda y poca oferta. Y sus residentes, a menudo vulnerables y de bajos ingresos, son un mercado cautivo: incapaces de mudarse incluso si no pueden pagar la renta que está subiendo.
“Hay mucha lana en administrar un parque de casas prefabricadas, especialmente si subes las rentas lo más que puedas y le haces el mínimo mantenimiento a la propiedad”, dijo Chad Reed, quien ha estudiado la vivienda prefabricada y trabaja en la organización sin fines de lucro Ivory Innovations.
Oak Wood compró los parques de Twin City a la familia Moore, según los registros. En ese momento, la cartera de 46 parques de Jim Moore en seis estados (incluidos los cinco en Bloomington-Normal) era “una de las últimas que quedaba de esta escala en ser propiedad de un particular”, según quienes trabajaron en el trato. La prestamista JLL Capital Markets gestionó más de $300 millones de dólares en financiamiento para la venta.
Oak Wood es una firma de inversión inmobiliaria relativamente joven, fundada en 2018 por Clayton Carter. La compañía parece operar desde un modesto edificio de dos pisos al lado de una gasolinera en Dallas —al menos ahí es donde se envían sus facturas de impuestos a la propiedad—, aunque está creciendo rápido. Adquirieron su propiedad número 100 en junio, con parques por todo el país.
En respuesta a las preguntas de WGLT, incluyendo sobre el papel del capital privado en la industria de casas prefabricadas, una firma de relaciones públicas de Dallas contratada por Oak Wood respondió con un comunicado:
“Estamos orgullosos de las mejoras continuas que seguimos haciendo en nuestras comunidades y de las relaciones que hemos construido con nuestros residentes. Mientras que otros quizás quieran discutir tendencias más amplias de la industria, Oak Wood está enfocado únicamente en crear vecindarios asequibles y de alta calidad y en proporcionar comunidades seguras y bien administradas que los residentes estén orgullosos de llamar su hogar”, dice el comunicado de Oak Wood.Existe un “desequilibrio de poder inherente” cuando la vivienda es una necesidad básica para los inquilinos y una oportunidad de inversión para sus dueños, dijo Erin Duncan, abogada supervisora de Prairie State Legal Services en Bloomington, que ha tomado acciones legales contra Oak Wood en nombre de sus clientes.
“Eso es particularmente cierto para los inquilinos de casas móviles, que corren el riesgo no solo de perder su vivienda, sino también su propia inversión y patrimonio si son dueños de la casa móvil y rentan la tierra debajo de ella”, dijo Duncan.
Obteniendo ayuda del gobierno
Aparentemente, Oak Wood necesitó ayuda del gobierno para comprar sus parques de Bloomington-Normal. Freddie Mac, la compañía controlada por el gobierno, ayudó a financiar la transacción, confirmó Oak Wood a WGLT. Los registros muestran que sus hipotecas fueron reasignadas a Freddie Mac al cerrarse los tratos en 2023.
“Como parte de ese proceso, existen protecciones adicionales para los residentes para asegurar la estabilidad de la vivienda a largo plazo y el cumplimiento de los estándares federales”, dijo Oak Wood. “Reconocemos que el cambio puede ser difícil, y nuestro equipo trabaja para apoyar a los residentes en cada paso del proceso”.
La participación de Freddie Mac significa que es probable que los compradores estén obteniendo préstamos a tasas de interés más bajas de lo que hubieran obtenido de otra manera, dijo Jordan Ash, director de vivienda en el Private Equity Stakeholder Project, un organismo de vigilancia del capital privado.
“Tienen una misión que se supone es promover y preservar la vivienda asequible, y prestar dinero para parques de casas prefabricadas... lo cuentan para cumplir esa misión. Sin embargo, cuando otorgan préstamos a firmas de capital privado, en realidad están destruyendo la vivienda asequible. Están sacando del mercado la vivienda asequible”, dijo Ash.
Freddie Mac no respondió a la solicitud de comentarios de WGLT.
La incursión del capital privado en las casas prefabricadas es similar a lo que ha hecho en otras industrias, dijo Reed, el investigador. Financian un trato con mucha deuda, aumentan su valor y luego intentan venderlo para obtener una ganancia.
“Si no hay suficientes protecciones estatales, si no hay suficientes protecciones regulatorias, ese modelo funciona totalmente en la vivienda prefabricada. El problema es que el producto que estás comerciando son los hogares y el sustento de la gente”, dijo Reed.
No es difícil sacarle dinero a la gente que vive en casas prefabricadas. A menudo son dueños de su tráiler, pero rentan el terreno debajo de él al dueño del parque, como Oak Wood. Si no pueden pagar los aumentos de renta, no tienen muchas opciones. Mover un tráiler de un parque a otro puede costar miles de dólares. Y es posible que de todos modos no encuentren un ahorro, ya que Oak Wood posee cerca de la mitad de los lotes en el Condado de McLean, según un recuento de WGLT. Vender tu tráiler también puede ser complicado, ya que los compradores generalmente no pueden obtener un financiamiento de préstamo tradicional.
“Se llaman casas móviles, pero no son muy móviles”, dijo Ash. “La gente está como atorada. No hay a dónde más mudarse. No pueden mover su casa, así que tienen que encontrar una manera de pagar la renta, o si terminan teniendo que irse o ser desalojados, entonces el dueño del parque básicamente obtiene la casa gratis”.
Desde los años 90, se han cerrado más parques de casas prefabricadas de los que se han abierto, limitando las opciones y empoderando a los dueños de los parques para aumentar la renta lo más posible, dijo Dave Anderson, director ejecutivo de la National Manufactured Home Owners Association.
“En casi todos los mercados, no hay nada que te impida hacer eso. Maximizar tus ganancias. Si quieres cerrar las amenidades [del parque] o reducir la cantidad de reinversión que pones en la propiedad, casi no hay nada que te obligue a hacer lo contrario”, dijo.
Multas y cuotas
También ha habido una “explosión de tarifas adicionales” que están sacándole dinero a los residentes en todo el país, dijo Anderson. Eso es lo que Amanda Hodel y Kelly Abrahamson dicen que han empezado a experimentar en Grandview Estates de Oak Wood en Bloomington.
Hodel y otros residentes proporcionaron a WGLT una lista de dos páginas de violaciones a las que, según Oak Wood, están sujetos sus residentes, incluyendo:
- $100 por placas vencidas
- $50 por colgar artículos afuera durante la noche
- $50 por almacenar ilegalmente bolsas de basura afuera
- $100 por no limpiar las heces de mascotas
- $150 por no supervisar a los niños
- $50 por no hacer un lavado a presión requerido
Hodel y Abrahamson dijeron que su dinero extra no se ha traducido en ninguna mejora en Grandview Estates. Están frustradas por la lenta respuesta del parque a las solicitudes de mantenimiento y otras comunicaciones.
Eso es típico del modelo de capital privado, dijo Ash.
“Encontramos que, además de cobrar más, de hacer que la gente pague más, en realidad obtienen menos por su dinero, que descuidan el mantenimiento, reducen el personal. El modelo es aumentar las ganancias a corto plazo a través de aumentos de renta. Pero para muchos de ellos, su objetivo no es quedarse con ese parque a largo plazo. Es aumentar el valor del parque para poder venderlo con ganancias”, dijo Ash.
Oak Wood no está solo. Los parques de casas móviles son un vehículo de inversión atractivo en todo el país. Un grupo llamado Mobile Home University [MHU] entrena a los inversionistas sobre cómo entrar al negocio y ganar dinero. En su sitio web, MHU dice explícitamente que las “barreras para mudarse” son una razón por la que estos parques son una buena inversión.
“Mover una casa móvil cuesta alrededor de $5,000 dólares, por lo que prácticamente ningún inquilino puede pagar la mudanza. Como resultado, los ingresos de los parques de casas móviles son increíblemente estables”, presume MHU.
A medida que más dueños individuales como los Moore venden, los inversionistas institucionales como Oak Wood están comprando. Representaron cerca del 20% de todas las ventas de parques entre 2020 y 2021, dijo Ash, y eso probablemente es aún mayor hoy.
“Así que esto no está ocurriendo solo en Illinois. Esto no está ocurriendo solo en el Medio Oeste. Esto está ocurriendo en todo el país con marcada regularidad: aumentos en las rentas de lotes cuando las comunidades son transferidas a inversión corporativa o institucional privada”, dijo Esther Sullivan, profesora asociada de sociología en la Universidad de Colorado, Denver, quien escribió un libro sobre casas prefabricadas.
Esta historia fue escrita en inglés por un ser humano y luego traducida al español con la ayuda de una herramienta de inteligencia artificial. Posteriormente, esa traducción fue revisada y editada por un ser humano.
