Esta es la Parte 1 de la serie de WGLT sobre las prácticas comerciales de Oak Wood, una empresa que ahora posee cinco parques de casas prefabricadas en Bloomington-Normal. También puedes leer la Parte 2, sobre por qué los compradores respaldados por capital privado como Oak Wood ven las casas prefabricadas como una fuente de dinero.
Greta y Steve viven con sus hijos y nieto en una casa móvil en Northmeadow Village, al norte de Normal. Pero su casa no es muy móvil.
Hace dos años, después de que Oak Wood Ventures comprara Northmeadow Village y aumentara su alquiler por primera vez, Greta y Steve intentaron trasladar su casa rodante de doble ancho a un parque de casas móviles diferente. Pero el costo de moverla físicamente, además de guardar temporalmente cosas en un almacén y hospedarse en un hotel, ascendió a $32,000. No pudieron pagarlo, así que se quedaron.
Este otoño, Oak Wood amenazó con aumentar efectivamente el alquiler de su lote nuevamente (en $195 al mes, o 36%) si no firmaban uno de los nuevos contratos de arrendamiento de la compañía. Así que lo firmaron.
"Personalmente no tengo los $200 adicionales al mes para pagarles", dijo Greta. “Obviamente no nos vamos a ir a ninguna parte. No podemos permitirnos el lujo de hacerlo”.
Incluso ahora, Greta y Steve están pagando $545 al mes por el alquiler del lote, un 36% más que hace dos años, cuando Oak Wood se hizo cargo. Pronto subirá a $595. Están pasando apuros. (Greta y Steve no son sus nombres reales. Pidieron anonimato por temor a represalias por parte de Oak Wood).
"He tenido que trabajar horas extras. Ella ha tenido que conseguir un segundo trabajo, y simplemente no tenemos tiempo en casa”, dijo Steve. "Compramos una casa para estar en casa, no para estar en el trabajo".
Greta agregó: “No tenemos tiempo juntos con nuestra familia, con nuestros hijos. Siempre estamos cansados. Siempre estamos agotados y, cuando estamos juntos, lo único que queremos es dormir”.
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Durante décadas, las casas móviles (también conocidas como casas prefabricadas) fueron una de las opciones de vivienda más asequibles en Bloomington-Normal, especialmente para personas con ingresos bajos o fijos. La llegada de Oak Wood al mercado ha cambiado eso.
Oak Wood, con sede en Dallas y respaldada por capital privado, se tragó cinco de los parques de casas móviles de Bloomington-Normal en el otoño de 2023 por $86 millones, según muestran los registros de propiedad. En los dos años transcurridos desde entonces, Oak Wood ha exprimido una y otra vez más dinero de sus residentes, incluso utilizando prácticas comerciales que –según al menos una demanda– violaron la ley estatal. Los residentes dicen que esta nueva amenaza de una penalidad de $195 por no firmar un nuevo contrato de arrendamiento es la última estrategia para hacer dinero de la que no pueden escapar.
Las cuestionables prácticas comerciales de Oak Wood salieron a la luz pública en 2024, cuando los inquilinos de su parque Hilltop en Bloomington presentaron su demanda. Oak Wood acordó este verano llegar a un acuerdo en esa demanda y ajustar sus prácticas, aunque las entrevistas de WGLT con 14 residentes de los parques Twin City de la compañía muestran que la compañía continúa empleando tácticas agresivas que incluyen:
- Aumentó el alquiler en casi $100 tras la compra de los parques, más otros $50 cada año.
- Amenazó con aumentar el alquiler en $195 al mes a los residentes que no firmen un nuevo contrato de arrendamiento.
- Impuesto de tarifas a los residentes por violaciones no enumeradas en los contratos de arrendamiento firmados.
- Alteró el servicio Xfinity de los residentes sin su consentimiento.
- No pudo ofrecer una comunicación fácil y abierta a los residentes.
“Nos preocupa que haya algunas prácticas con aumentos de alquiler cada vez más altos, cuando la gente está haciendo valer sus derechos, y que pueda haber prácticas injustas sucediendo allí”, dijo Erin Duncan, la abogada de Prairie State Legal Services [PSLS] que presentó la demanda. “Estamos buscando esas señales de alerta, investigando y tratando de ver si existen algunos recursos para los inquilinos en ese tipo de situaciones”.
Las prácticas de Oak Wood impactan a miles de personas en Bloomington-Normal. Ahora que posee cinco parques, más de la mitad de todos los residentes de casas móviles en el condado de McLean (52.8%) viven en un parque de Oak Wood, según un recuento de WGLT.
En respuesta a las preguntas de WGLT, incluidas las quejas de los residentes discutidas en sus entrevistas, una firma de relaciones públicas de Dallas contratada por Oak Wood respondió con una declaración:
"En Oak Wood, entendemos lo importante que es encontrar el lugar adecuado para llamar hogar, por lo que nos esforzamos por ofrecer alquileres competitivos en comunidades limpias y seguras. Los ajustes periódicos del alquiler ayudan a financiar reinversiones comunitarias significativas que benefician directamente a los residentes”, decía el comunicado de Oak Wood.
Oak Wood dijo que eso incluye nueva iluminación pública, parques infantiles, canchas de baloncesto y pabellones.
Aumentos de alquiler
Entre los residentes que hablaron con WGLT se encontraban Jennifer, Elizabeth y Patricia, tres mujeres mayores que son vecinas en el parque Hilltop de Oak Wood en el sur de Bloomington.
Jennifer, de 75 años, ha vivido allí durante 15 años.
"Soy soltera, esto es conveniente para mí y se ajusta a mi rango de ingresos", dijo. “Y cuando nos siguen subiendo los precios y no nos dan tiempo para aclimatarnos a eso, [es] muy injusto, especialmente para todas las personas mayores”.
Jennifer, Elizabeth y Patricia no son sus nombres reales. Pidieron anonimato por temor a represalias por parte de Oak Wood.
Elizabeth, una jubilada de 70 años, dijo que no quiere irse de Hilltop.
"Realmente me gusta aquí. Estoy en un buen vecindario. Tengo muchos amigos. Me siento segura aquí”, dijo. “Nunca me sentí amenazada o insegura viviendo aquí. Creo que mi mayor problema es el tema del alquiler que sigue subiendo porque nuestros ingresos de la Seguridad Social y la jubilación no aumentan al ritmo que siguen subiendo nuestro alquiler”.
La mayoría de los residentes dijeron a WGLT que el propietario anterior de sus parques también aumentaba los alquileres, pero en cantidades mucho más razonables, como $10 o $20 al año. Oak Wood ha ido más allá. En Northmeadow Village, alguien que pagaba $370 por el alquiler del lote antes de Oak Wood ahora está pagando $545 y pagará $695 para 2028. (Los propietarios de parques deben informar a los residentes sobre los aumentos de alquiler proyectados en los años futuros). Thomas Craig, de 75 años, vive en Grandview Estates en el suroeste de Bloomington. El alquiler de Craig era de unos $250 en 2008 cuando se mudó. Ahora es de $525, según su yerno, Alex Germanis, quien le ayuda a cuidarlo.
"Si nos basamos en los estándares de vivienda típicos, solo debería pagar alrededor del 30% de sus ingresos en su vivienda cada mes, y él está mucho más allá de eso", dijo Germanis.
Craig está discapacitado y vive de ingresos fijos: alrededor de $1,000 de la Seguridad Social. Los aumentos de alquiler hacen mella. Si esto continúa, Craig podría terminar teniendo que vender su casa rodante y usar las ganancias para mudarse a un asilo de ancianos, dijo Germanis.
"Esencialmente significa menos de todo. Menos comida. Es difícil para él [costear] la calefacción y el aire acondicionado en verano”, dijo Germanis. "Mi pregunta [para Oak Wood] a la que sigo volviendo es, ¿cuáles son sus gastos generales? Son dueños de losas de concreto. Eso es casi todo".
La amenaza de $195 y otras tarifas
Los contratos de arrendamiento de lotes de casas móviles son diferentes a, digamos, el contrato de arrendamiento de un inquilino de un apartamento. Si el contrato de arrendamiento de un inquilino de apartamento expira y el arrendador quiere que se vaya, el inquilino debe irse. Sin embargo, los propietarios de casas móviles tienen el derecho legal de renovar automáticamente su contrato de arrendamiento. Legalmente, los residentes de larga data como Craig pueden seguir usando sus antiguos contratos de arrendamiento para siempre; a Oak Wood se le permite aumentar el alquiler, pero no puede desalojarlo por optar por no firmar un nuevo contrato de arrendamiento.
Oak Wood, que quiere que los residentes firmen su propio contrato de arrendamiento, ahora está utilizando una nueva táctica de presión: la tarifa de $195. Si firma un nuevo contrato de arrendamiento, su alquiler solo aumenta $50/mes. Si no lo hace, es $195/mes. El aviso de Oak Wood a los residentes, revisado por WGLT, dice que el nuevo contrato de arrendamiento es "puramente opcional", aunque el fuerte impacto financiero no deja mucha opción para aquellos que no pueden pagarlo.
Algunos residentes, como Craig, se han negado. Otros, como Greta y Steve, han firmado. Muchos residentes entrevistados por WGLT cuestionan si Oak Wood puede legalmente imponer la tarifa de $195. También lo hace Erin Duncan, la abogada de asistencia legal que previamente demandó a la compañía.
"Desafortunadamente, mi suegro simplemente no puede permitirse pagar un aumento [de $195], pero actualmente hemos contratado a Prairie State Legal nuevamente para que examine este nuevo acuerdo y vea qué se puede hacer, no solo en nombre de mi suegro sino también de otras personas que están experimentando dificultades similares”, dijo Germanis.
Los residentes también se quejan de que Oak Wood ha aplicado multas agresivamente por violaciones, mucho más que los propietarios anteriores de los parques. La larga lista de términos de arrendamiento y "reglas comunitarias" que pueden dar lugar a violaciones incluye estacionar en el césped ($100), exceso de basura ($50), reemplazo del filtro de aire ($25), mantenimiento de vehículos ($50) y no recoger los desechos de mascotas ($50). También hay corte de césped forzoso, que puede costar hasta $100 por cortar, orillar y recortar, y $50 por hora por el trabajo.
El acuerdo de la demanda aclaró que a los inquilinos solo se les pueden cobrar tarifas y multas específicamente detalladas en el contrato de arrendamiento de ese inquilino.
Todas esas reglas son la razón principal por la que una residente de Northmeadow Village desde hace mucho tiempo se ha negado a firmar el nuevo contrato de arrendamiento. La mujer, que pidió no ser identificada por temor a represalias de Oak Wood, dijo que todas estas multas y tarifas harían aún más difícil vender su casa rodante.
"¿Quién va a comprar una casa rodante con todas estas reglas?", dijo. Becky Petta es la presidenta de la asociación de propietarios [HOA] en Hilltop, donde ha vivido durante 16 años. Su HOA es diferente a una típica de una casa o condominio. Su puesto es voluntario, sin horario fijo, y su principal tarea es transmitir las preocupaciones de los inquilinos a la administración del parque.
Petta también ha tratado directamente con la administración del parque con respecto a los nuevos contratos de arrendamiento y las multas.
"Trato de decirle a la gente que tiene que usar su mejor juicio en esto. No tienen que seguir [las multas] en consecuencia a menos que esté en su contrato de arrendamiento", dijo. "Creo que ninguna de estas violaciones es legal, ninguna de ellas".
Petta dijo que la administración del parque, al menos en un momento, estaba al tanto de la estrategia de Oak Wood.
"Como me dijo una vez el [antiguo] gerente regional: 'Podemos ganar más dinero si se mudan y se llevan sus casas o venden [al] parque. No nos importa si pagan el alquiler de su lote o no, porque los desalojaremos. Si no siguen nuestras reglas, los desalojaremos'", dijo Petta.
Paquetes de Xfinity
Uno de los problemas más grandes que Petta ha manejado en nombre de los residentes fue que Oak Wood pusiera unilateralmente a los residentes del parque Twin City en el mismo servicio masivo de Internet Xfinity.
En febrero, Petta fue a pagar su factura de Xfinity en línea y notó que el saldo era $0. Entonces, llamó a Xfinity para preguntar sobre su cuestionable factura.
"El supervisor me informó que a partir del 1 de enero de 2025, Xfinity se agregaría a nuestras facturas para todos los cinco o seis parques de casas móviles que [Oak Wood tiene] en el estado de Illinois. Dije: '¿Cómo puede ser eso? Es decir, ¿cómo obtuvieron mi información para cambiarla?'", dijo Petta.
La medida es legal, según la FCC, para que los proveedores de servicios negocien con los propietarios para crear planes de Entorno de Múltiples Inquilinos, o MTE.
Petta dijo que el supervisor de Xfinity le dijo que Oak Wood cometió una venta no consensuada de los nombres, números de teléfono y direcciones de los residentes a Xfinity a cambio del plan de paquete.
Petta dijo que trató de decirles a los administradores de parques y directores regionales que los residentes estaban empezando a darse cuenta de que sus planes habían sido adquiridos y no estaban contentos con eso. Algunos trabajan desde casa y se suscriben a planes con velocidades más altas; otros residentes estaban en planes de bajos ingresos que les daban Internet a una tarifa más baja, y algunos dijeron que su plan es simplemente su asunto. Otros residentes dijeron a WGLT que su nuevo servicio de menor velocidad es pésimo.
Hace varios meses, Petta dijo que trabajó en un acuerdo con Oak Wood donde los residentes podían optar por no participar en los planes. Sin embargo, dijo que a algunos residentes se les facturó de todos modos.
En respuesta a las preguntas de WGLT, Oak Wood dijo que "se asoció con Xfinity para brindar a los residentes un servicio de Internet más rápido y confiable a un costo reducido". A través de un plan para todo el conjunto, hemos podido negociar ahorros significativos para todos los residentes mientras simplificamos el proceso de facturación”.
No respondieron a una pregunta sobre por qué no se les pidió permiso a los residentes para hacerlo. WGLT no obtuvo respuesta a las solicitudes de comentarios de Comcast, la empresa matriz de Xfinity.
Cómo se comunican
Los entrevistados por WGLT dicen que el problema de Xfinity habla del problema más amplio de Oak Wood que opera sin comunicación o consentimiento de sus residentes, incluso en torno al mantenimiento.
Jennifer, la mujer de 75 años de Hilltop, dijo que un equipo estropeó un proyecto de reemplazo del medidor de agua en su casa, dejándolo dañado. Otro problema que enfrenta es reparar la plataforma de concreto sobre la que se asienta su casa. La plataforma es propiedad de Oak Wood.
“Había una grieta en la pared, en la esquina donde literalmente podía meter toda la mano, y dijeron que necesitaba nivelarla, que esa era mi responsabilidad”, dijo. "Bueno, hice que viniera un tipo y pagué para que la nivelaran tres veces, pero debido a la grieta en los cimientos, no sirve de nada".
Jennifer dijo que la respuesta habitual de Oak Wood a los problemas en el parque es "danos un par de días". Ella y sus dos amigas de Hilltop dijeron que las llamadas no se responden y los mensajes de voz no se devuelven.
"Bueno, pasan los meses y no hacen nada para ayudarnos", dijo.
Patricia, de 84 años, se mudó al parque hace 12 años, gastando los ahorros de toda su vida en una casa móvil anterior que tenía capacidad para un baño para discapacitados para su nieto paralizado. Dijo que también tuvo problemas con los dueños anteriores del parque, pero nada como Oak Wood.
"Tenemos muchos problemas con el agua y no sé si alguna vez se podrá arreglar, pero mientras vivamos aquí, tenemos que aguantar", dijo Patricia. “… [No] podemos obtener ayuda de la oficina y ese es un problema importante para la cantidad de personas que viven aquí, cuando no podemos hacer una llamada telefónica a la oficina para pedir la ayuda que necesitamos”.
Petta, la presidenta de la HOA de Hilltop, también ha criticado la comunicación de Oak Wood.
"Puedo ofrecerles [a los residentes] correos electrónicos y números de teléfono de la oficina del director regional... También puedo ofrecerles correos electrónicos y números de teléfono de Dallas, Texas, donde realmente viven los propietarios", dijo Petta. "Soy una intermediaria... a veces la administración es buena al respecto, y a veces no".
Petta dijo que una vez llamó a la gerente de Northmeadow Village dos veces al día durante cinco días hasta que ella le contestó, para poder ayudar a una mujer a cuyas tuberías de agua explotaron y se estaban inundando debajo de su casa. Petta dijo que sus llamadas no fueron respondidas hasta que la gerente contestó el teléfono antes de reconocer su número.
"Ella seguía diciendo: 'Oh, estaba ocupada'. Dije: 'No, no estás ocupada... Sé exactamente lo que estás haciendo'", dijo. "No había devuelto la llamada a esta señora durante tres días y la señora fue allí y la gerente estaba en el parque, las puertas cerradas con llave, y su coche estaba estacionado afuera y no abre la puerta".
En respuesta a las preguntas sobre cómo se comunica con los residentes, Oak Wood dijo: “Valoramos la comunicación abierta y animamos a los residentes a comunicarse con nosotros a través de múltiples canales, incluida nuestra aplicación, sitio web, teléfono o visitas en persona. La satisfacción de nuestros residentes siempre será nuestra principal prioridad”.
Vender una casa móvil
Las cosas no son mejores cuando intentas salir de un parque de Oak Wood, dijeron los residentes a WGLT.
Mickaela Atkins es una exresidente reciente de Hilltop. Intentaba vender la casa rodante que una vez perteneció a su difunta abuela y que desde entonces ha pasado por su familia, pero sintió que la administración del parque le dificultaba las cosas. Dijo que el proceso había sido una pesadilla.
"Ha habido bastantes problemas al intentar alquilarla y al intentar venderla. Múltiples, múltiples obstáculos”, dijo.
Atkins dijo que luchó para conocer los requisitos del parque para alquilar su casa, tratar de venderla, el proceso de solicitud para individuos, etc.
Así que Atkins puso su casa en Zillow y en Facebook Marketplace y dijo que ha dado su número de teléfono a cualquiera interesado, pero que sus solicitantes fueron rechazados.
"Le dejé muy claro a [Oak Wood], como, 'Oigan, estoy pagando el doble de alquiler ahora mismo, es muy difícil para mí realizar mis pagos a tiempo'", dijo. "Cuando finalmente llamé para hablar con la oficina, realmente no tenían mucho que ofrecerme".
Atkins le dijo a la administración de Hilltop que no podría pagar su alquiler completo en los próximos meses si la casa rodante no se vendía.
"Ofrecí un pago parcial a [Oak Wood], y dijeron que de cualquier manera, era mi responsabilidad. Entonces, lo pasarían a cobros y considerarían el proceso de desalojo", dijo.
El parque sí tuvo una sugerencia: rendirse. Atkins dijo que le dijeron que podía entregar su casa rodante a Oak Wood sin problemas.
"Me sentí tan ofendida... Se la daré, la casa rodante es vieja, pero no está en condiciones de ruina de ninguna manera", dijo Atkins. "Es totalmente habitable. Claro, necesita sus actualizaciones; necesita su cariño, y la estoy vendiendo como tal. La estoy vendiendo para remodelar".
Finalmente, Atkins concretó una venta de la casa rodante a mediados de octubre.
Josh Senders, quien dijo que es dueño de una casa rodante en Hilltop, dijo que Oak Wood tardó más de un año en darle su título después de que terminaron de pagarla. En varias ocasiones, se le dijo que algunos de los títulos nunca se proporcionaron a Oak Wood después de que compraron los parques, o que la oficina principal en Texas tenía todos los títulos, o que su compañía de títulos lo proporcionaría. Senders finalmente lo consiguió el mes pasado.
"Cada vez que llamaba era una excusa diferente sobre dónde estaba el título. Esencialmente, nadie sabía", dijo Senders.
Próximo viernes: La Parte 3 de la serie analiza los derechos legales de los residentes de casas prefabricadas y cómo las personas y los grupos están comenzando a abogar por sí mismos.
Esta historia fue escrita en inglés por un ser humano y luego traducida al español con la ayuda de una herramienta de inteligencia artificial. Posteriormente, esa traducción fue revisada y editada por un ser humano.
