Esta es la Parte 3 de la serie de WGLT sobre las prácticas comerciales en Oak Wood, una compañía que ahora posee cinco parques de casas prefabricadas en Bloomington-Normal. El próximo miércoles: Cómo encajan, o no encajan, las casas prefabricadas en la escasez de vivienda en todo el país.
El propietario de parques de casas móviles de Twin City, Oak Wood, es parte de una tendencia más amplia de comunidades de casas prefabricadas (también conocidas como casas móviles) que están siendo adquiridas por capital privado. A medida que los propietarios individuales han vendido esta parte de sus carteras, los defensores de la vivienda asequible han surgido para satisfacer la necesidad. Aquí hay algunos consejos sobre cómo los propietarios de casas móviles de Bloomington-Normal pueden protegerse.
Leyes que debe conocer
Erin Duncan, la abogada supervisora en Prairie State Legal Services [PSLS], con sede en Bloomington, es la abogada que presentó una demanda en 2024 contra Oak Wood. Ella dijo que una de las leyes clave para que los inquilinos entiendan sus derechos es la Ley de Mobile Home Landlord and Tenant Rights Act.
“[Esa] es realmente la fuente principal a la que deben acudir los inquilinos de parques de casas móviles, y es allí donde buscan sus derechos relacionados con los aumentos de alquiler, la evaluación de multas y tarifas, algo sobre el desalojo, el derecho a poner su casa en venta sin interferencia del parque de casas móviles, las prácticas de facturación de servicios públicos, el mantenimiento del parque”, dijo Duncan.
Otra ley importante es Illinois Consumer Fraud and Deceptive Business Practices Act, que prohíbe los actos injustos y engañosos cometidos en la conducción de cualquier comercio o negocio.
“Cuando vemos tergiversaciones sobre los derechos de los inquilinos o cosas como la imposición unilateral de tarifas y multas que originalmente no estaban en el contrato de arrendamiento de lote de un inquilino, eso nos levanta grandes señales de alerta a nosotros como abogados de asistencia legal”, dijo Duncan.
Una ley estatal que entró en vigencia este año es la Ley de Landlord Retaliation Act. Prohíbe al propietario hacer cosas como aumentar el alquiler, disminuir los servicios o negarse a renovar un contrato de arrendamiento si alguien, por ejemplo, se ha unido a un sindicato de inquilinos, ha buscado ayuda con una práctica ilegal del propietario o se ha quejado ante una agencia gubernamental sobre un problema.
Duncan dijo que cualquier residente que crea haber experimentado una práctica comercial ilegal o injusta por parte del propietario de un parque debe buscar asesoría legal con anticipación. Prairie State Legal Services está disponible. Otro recurso que recomienda es Illinois Legal Aid Online.
“Es realmente importante obtener asesoría legal individualizada”, dijo Duncan. “A veces vemos cosas circulando en línea, o la gente obtiene información que en realidad podría estar relacionada con una ordenanza de Chicago que no se aplica en el sur del estado, por lo que hay mucha desinformación circulando, y es realmente importante que la gente entienda los derechos en su situación particular”.
Contratos de arrendamiento: Renovaciones automáticas y avisos de 90 días
Puede estar más familiarizado con los contratos de arrendamiento en relación con un apartamento, casa adosada o una casa de alquiler. Sin embargo, esos contratos de arrendamiento son fundamentalmente diferentes a los de alguien que vive en una casa prefabricada [también conocida como casa móvil]. Un ejemplo: El contrato de arrendamiento de un lote de casa móvil se renueva automáticamente.
“Si firma un contrato de arrendamiento inicial, usted arrienda bajo ciertos términos. Usted dice: estas son las tarifas o multas que aceptaría pagar... usted debería tener derecho a confiar en esos términos sin cambios unilaterales por parte del parque”, dijo Duncan. “[Los propietarios del parque] no pueden simplemente decir que su contrato de arrendamiento ha terminado, por lo que ya no pueden alquilar aquí”.
Duncan dijo que esas condiciones crean una “protección de causa justificada” contra el desalojo o la no renovación, por lo que los propietarios deben proporcionar una razón para no renovar un contrato de arrendamiento. Eso es diferente a un apartamento, donde un propietario puede legalmente no proporcionar una razón para no ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento.
Duncan dijo que si hay un aviso de motivo para no renovar un contrato de arrendamiento, la Ley de Mobile Home Landlord and Tenant Rights Act especifica cómo debe completarse el aviso.
La ley estatal también exige que los propietarios de parques de casas móviles den un aviso de 90 días para un aumento de alquiler.
“Pero para ser claros, esos 90 días no pueden llegar a la mitad de su plazo de arrendamiento”, dijo. “Entonces, si está a la mitad de su plazo de arrendamiento y recibe un aviso de aumento de alquiler que dice que en 90 días su alquiler subirá, eso no sería legítimo a menos que esté alineado con el momento en que su contrato de arrendamiento se está renovando, y ese aviso se dé 90 días antes de que su contrato de arrendamiento se renueve realmente”.
Desalojo
Para los residentes de casas móviles que enfrentan el desalojo, Duncan enfatizó que el desalojo es un proceso. Un aviso de desalojo no requiere la remoción inmediata y completa de un inquilino.
“Se requieren avisos antes de que se pueda presentar una demanda de desalojo. Una vez que se presenta una demanda y una citación, alguien debe ser notificado con ellas”, dijo. “Usted tendrá una primera comparecencia para una fecha de corte para ir a la corte y luego tomar una decisión en ese momento sobre tal vez negociar una resolución o solicitar un juicio”.
Después de la primera comparecencia en la corte, los inquilinos tienen derecho a solicitar una fecha de juicio separada para argumentar evidencia en contra de su desalojo. Todo el proceso lleva tiempo, dijo Duncan, por lo que enfatizó la urgencia de buscar ayuda con anticipación.
“Tan pronto como reciba un aviso de desalojo es aconsejable. Sus derechos podrían cambiar un poco a lo largo de ese proceso con algunas consideraciones de tiempo”, dijo. “Obtener asesoría con anticipación tiene sentido. Solo queremos asegurarnos de que la gente sepa que solo un juez puede desalojarlo. El aviso en sí mismo no significa que tenga que mudarse”.
Duncan dijo que la opinión de PSLS es que no firmar un nuevo contrato de arrendamiento no es un motivo apropiado para el desalojo. Ella recomienda leer la Ley de Eviction Act en combinación con la Ley de Mobile Home Landlord and Tenant Rights Act para una comprensión completa de los derechos en el proceso de desalojo.
Los residentes se organizan y abogan
En los últimos años, han surgido organizaciones para abogar por los residentes de parques de casas móviles en respuesta a la consolidación de la propiedad de los parques.
Paul Terranova, el organizador comunitario del Medio Oeste para Manufactured Housing Action, o MH Action, apoya a los líderes residentes que se organizan en Illinois y Michigan. Terranova dijo que MH Action lucha por comunidades seguras, saludables y asequibles.
“Hacemos esto principalmente en comunidades que han sido compradas por el gran capital privado depredador, los fideicomisos de inversión inmobiliaria, los fondos de cobertura corporativos y demás”, dijo. “Trabajaremos con los residentes para averiguar cómo pueden ejercer presión sobre esos propietarios para que hagan lo correcto y traten a los residentes de manera justa”.
"Mi experiencia es que obtienes los mejores resultados en términos de las políticas que quieres y los mejores mensajes sobre tus problemas si te conviertes en tu propio defensor".Dave Anderson, Asociación Nacional de Propietarios de Casas Prefabricadas
Terranova dijo que escuchó a los residentes poco después de que Oak Wood comprara sus cinco parques en Bloomington-Normal. Y no fueron solo unas pocas personas en la reunión de organización en un Panera Bread.
“Y esperaba seis u ocho personas, y 65 personas se presentaron en un Panera. Básicamente llenaron Panera, y la gente estaba realmente molesta”, dijo Terranova.
El problema apremiante para los residentes recién organizados fueron los aumentos de alquiler de Oak Wood.
La siguiente reunión que Terranova organizó en Bloomington-Normal fue un taller con Prairie State Legal Services. El taller fue una sesión educativa para enseñar a los residentes cómo defenderse y conocer sus derechos. 70 personas asistieron a esa.
“Mucho de lo que estamos tratando de hacer es asegurarnos de que la gente tenga el conocimiento de lo que ya existe en la ley y esté conectada a recursos como los servicios legales y luego sea parte de campañas más grandes para tratar de que se aprueben protecciones más fuertes”, dijo.
Aún así, los residentes de casas móviles pueden ser un grupo vulnerable. Muchos viven con ingresos bajos o fijos.
“Si alza la cabeza y comienza a organizarse, no solo está arriesgando un lugar para vivir, está arriesgando la casa que posee”, dijo Dave Anderson, director ejecutivo de la National Manufactured Home Owners Association, que tiene una sucursal en Illinois.
El consejo de Anderson: “Mi experiencia es que se obtienen los mejores resultados en términos de las políticas que se desean y el mejor mensaje sobre sus problemas si se convierte en su propio defensor, y especialmente si puede establecer una organización para apoyar sus intereses a lo largo del tiempo”.
Obtener la atención del Fiscal General
Anderson dijo que los voluntarios y las redes legales brindan servicios gratuitos a los residentes de casas móviles. Pero dijo que otra fuerza poderosa es la oficina del Fiscal General de Illinois, o “el bufete de abogados del estado”.
“Están ampliamente facultados para hacer cumplir las leyes del estado. Y son agencias impulsadas por quejas, como lo son muchas agencias, que la cantidad de cosas en las que podrían involucrarse excede con creces los recursos que tienen”, dijo. “Pero si es un problema significativo, y muchas de las partes afectadas comunican ese problema a la oficina del fiscal general de una manera que es clara y enfocada, esa es una muy buena manera de lograr que la oficina del fiscal general lo mueva a la cima de la pila”.
Aquí le mostramos cómo presentar una queja ante el Fiscal General de Illinois. Anderson dijo que pueden ser un poderoso aliado, pero tiene este consejo:
“Necesita ser claro. Necesita estar enfocado”, dijo. “Probablemente no sea un buen momento para hablar sobre cómo si su vecino de al lado solo arreglara su rodapié, no habría tantos gatos callejeros viviendo debajo de esa casa. Guarde ese problema para otro día. Si usted y todos sus vecinos están sufriendo por el hecho de que hubo una rotura en la línea de agua y ahora todos están preocupados de que su agua esté contaminada, concéntrese en eso y solo en eso”.
Anderson dijo que el fiscal general también puede proporcionar guías de lenguaje y hojas informativas para los residentes de casas móviles con respecto a sus derechos.
Esta historia fue escrita en inglés por un ser humano y luego traducida al español con la ayuda de una herramienta de inteligencia artificial. Posteriormente, esa traducción fue revisada y editada por un ser humano.
