Esta es la tercera parte de la serie de WGLT sobre las prácticas de negocios en Oak Wood, una compañía que ahora posee cinco parques de casas prefabricadas en Bloomington-Normal. El miércoles: Cómo las casas prefabricadas encajan —o no— en la escasez de vivienda en todo el país.
Oak Wood, el dueño de los parques de casas móviles de Twin City, es parte de una tendencia más grande donde comunidades de casas prefabricadas (también conocidas como casas móviles) están siendo adquiridas por capital privado. A medida que los dueños individuales han vendido esta parte de sus carteras, los defensores de la vivienda accesible han surgido para satisfacer la necesidad.
Aquí hay algunos consejos sobre cómo los dueños de casas móviles de Bloomington-Normal pueden protegerse.
Leyes que deben conocer
Erin Duncan, abogada supervisora en Prairie State Legal Services (PSLS) con sede en Bloomington, es la abogada que presentó una demanda en 2024 contra Oak Wood. Ella dijo que una de las leyes clave para que los inquilinos entiendan sus derechos es la Ley de Derechos de Arrendadores e Inquilinos de Casas Móviles (Mobile Home Landlord and Tenant Rights Act).
“[Es] realmente la fuente principal a la que deben acudir los inquilinos de parques de casas móviles, y eso es cuando buscan sus derechos relacionados con aumentos de renta, evaluación de multas y tarifas, algo sobre el desalojo, el derecho a poner su casa en venta sin interferencia del parque de casas móviles, prácticas de facturación de servicios públicos, mantenimiento del parque”, dijo Duncan.
Otra ley importante es la Ley de Fraude al Consumidor y Prácticas Comerciales Engañosas de Illinois (Illinois Consumer Fraud and Deceptive Business Practices Act), que prohíbe los actos injustos y engañosos cometidos en la conducta de cualquier comercio.
“Cuando vemos información falsa sobre los derechos de los inquilinos o cosas como la imposición unilateral de tarifas y multas que no estaban originalmente en el contrato de arrendamiento del lote de un inquilino, eso enciende grandes focos rojos para nosotros como abogados de asistencia legal”, dijo Duncan.
Una ley estatal que entró en vigor este año es la Ley de Represalias del Arrendador (Landlord Retaliation Act). Prohíbe a un arrendador cosas como aumentar la renta, disminuir los servicios o negarse a renovar un contrato si alguien, por ejemplo, se ha unido a un sindicato de inquilinos, ha buscado ayuda con una práctica ilegal del arrendador o se ha quejado ante una agencia gubernamental sobre un problema.
Duncan dijo que cualquier residente que crea haber experimentado una práctica comercial ilegal o injusta por parte del dueño de un parque debe buscar asesoría legal a la brevedad. Prairie State Legal Services está disponible. Otro recurso que recomienda es Illinois Legal Aid Online.
“Es muy importante obtener asesoría legal individualizada”, dijo Duncan. “A veces vemos cosas circulando en línea, o la gente obtiene información que en realidad quizás está relacionada con una ordenanza de Chicago que no aplica aquí en el sur del estado, por lo que hay mucha información errónea por ahí, y es muy importante que la gente entienda los derechos en su situación particular”.
Contratos de arrendamiento: Renovaciones automáticas y avisos de 90 días
Quizás estés más familiarizado con los contratos de arrendamiento relacionados con un apartamento, townhome o casa de alquiler. Sin embargo, esos contratos son fundamentalmente diferentes a los de alguien que vive en una casa prefabricada (también conocida como casa móvil). Un ejemplo: el contrato de arrendamiento de un lote de casa móvil se renueva automáticamente.
“Si firmas un contrato inicial, lo arriendas bajo ciertos términos. Dices, estas son las tarifas o multas que aceptaría pagar... deberías tener derecho a confiar en esos términos sin que el parque los cambie unilateralmente”, dijo Duncan. “[Los dueños del parque] no pueden simplemente decir que tu contrato ha terminado, por lo que ya no puedes rentar aquí”.
Duncan dijo que esas condiciones crean una “protección de causa justificada” contra el desalojo o la no renovación, por lo que los arrendadores deben proporcionar una razón para no renovar un contrato. Eso es diferente a un apartamento, donde un arrendador puede legalmente no ofrecer una razón para no ofrecer un nuevo contrato.
Duncan dijo que si hay un aviso de motivo para no renovar un contrato, la Ley de Derechos de Arrendadores e Inquilinos de Casas Móviles especifica cómo debe completarse el aviso.
La ley estatal también requiere que los dueños de parques de casas móviles den un aviso de 90 días para un aumento de renta.
“Pero para ser claros, esos 90 días no pueden llegar a la mitad de tu plazo de contrato”, dijo. “Así que, si estás a la mitad de tu plazo de contrato y recibes un aviso de aumento de renta que dice que en 90 días tu renta subirá, eso no sería legítimo a menos que se alinee con el momento en que se renueva tu contrato, y ese aviso se da 90 días antes de que tu contrato se esté renovando realmente”.
Desalojo
Para los residentes de casas móviles que enfrentan el desalojo, Duncan enfatizó que el desalojo es un proceso. Un aviso de desalojo no requiere la remoción inmediata y completa de un inquilino.
“Hay avisos que se requieren antes de que se pueda presentar una demanda de desalojo. Una vez que se presenta una demanda y una citación, alguien debe ser notificado con ellos”, dijo. “Tendrás una primera comparecencia para una fecha en la corte para ir al juzgado y luego tomar una decisión en ese momento sobre quizás negociar una resolución o pedir un juicio”.
Después de la primera comparecencia en la corte, los inquilinos tienen derecho a pedir una fecha de juicio separada para presentar pruebas en contra de su desalojo. Todo el proceso lleva tiempo, dijo Duncan, por lo que enfatizó la urgencia de buscar ayuda temprano.
“Es aconsejable [buscar ayuda] tan pronto como recibas un aviso de desalojo. Tus derechos podrían cambiar un poco a lo largo de ese proceso con algunas consideraciones de tiempo”, dijo. “Obtener asesoría temprano tiene sentido. Solo queremos asegurarnos de que la gente sepa que solo un juez puede desalojarte. El aviso en sí mismo no significa que tengas que mudarte”.
Duncan dijo que la opinión de PSLS es que no firmar un nuevo contrato no es motivo apropiado para el desalojo. Ella recomienda leer la Ley de Desalojo (Eviction Act) en combinación con la Ley de Derechos de Arrendadores e Inquilinos de Casas Móviles para una comprensión completa de los derechos en el proceso de desalojo.
Los residentes se organizan y abogan
En años recientes han surgido organizaciones para abogar por los residentes de parques de casas móviles en respuesta a la consolidación de la propiedad de los parques.
Paul Terranova, el organizador comunitario del Medio Oeste para Manufactured Housing Action (MH Action), apoya a los líderes residentes que se organizan en Illinois y Michigan. Terranova dijo que MH Action lucha por comunidades seguras, saludables y accesibles.
“Hacemos esto principalmente en comunidades que han sido compradas por el gran capital privado depredador, real estate investment trust, fondos de cobertura corporativos, y demás”, dijo. “Trabajaremos con los residentes para averiguar cómo pueden ejercer presión sobre esos arrendadores para que hagan lo correcto y traten a los residentes de manera justa”.
Terranova dijo que escuchó a los residentes poco después de que Oak Wood compró sus cinco parques en Bloomington-Normal. Y no fueron solo unas pocas personas en la reunión de organización en un Panera Bread.
“Yo esperaba seis u ocho personas, y 65 personas se presentaron en un Panera. Básicamente llenaron Panera, y la gente estaba muy molesta”, dijo Terranova.
El problema urgente para los residentes recién organizados fue el aumento de las rentas de Oak Wood.
La siguiente reunión que Terranova organizó en Bloomington-Normal fue un taller con Prairie State Legal Services. El taller fue una sesión educativa para enseñar a los residentes cómo defenderse y conocer sus derechos. 70 personas asistieron a esa.
“Mucho de lo que estamos tratando de hacer es asegurarnos de que la gente tenga el conocimiento de lo que ya existe en la ley y esté conectada a recursos como servicios legales y luego sea parte de campañas más grandes para tratar de lograr que se aprueben protecciones más fuertes”, dijo.
Aún así, los residentes de casas móviles pueden ser un grupo vulnerable. Muchos viven con ingresos bajos o fijos.
“Si levantas la cabeza y comienzas a organizarte, no solo estás arriesgando un lugar para vivir, estás arriesgando la casa que posees”, dijo Dave Anderson, director ejecutivo de la National Manufactured Home Owners Association, que tiene una sucursal en Illinois.
El consejo de Anderson: “Mi experiencia es que obtienes los mejores resultados en términos de las políticas que deseas y el mejor mensaje sobre tus problemas si te conviertes en tu propio defensor, y especialmente si puedes establecer una organización para apoyar tus intereses a lo largo del tiempo”.
Llamando la atención del Fiscal General
Anderson dijo que los voluntarios y las redes legales brindan servicios gratuitos a los residentes de casas móviles. Pero dijo que otra fuerza poderosa es la oficina del Fiscal General de Illinois, o “el bufete de abogados del estado”.
“Están ampliamente facultados para hacer cumplir las leyes del estado. Y son agencias impulsadas por quejas, como muchas agencias, que la cantidad de cosas en las que podrían involucrarse excede con creces los recursos que tienen”, dijo. “Pero si es un problema significativo, y muchas de las partes afectadas comunican ese problema a la oficina del Fiscal General de una manera que es clara y enfocada, esa es una muy buena manera de lograr que la oficina del Fiscal General lo mueva a la cima de la pila”.
Aquí te explicamos cómo presentar una queja ante el Fiscal General de Illinois. Anderson dijo que pueden ser un aliado poderoso, pero tiene este consejo:
“Debes ser claro. Debes estar enfocado”, dijo. “Probablemente no sea un buen momento para hablar sobre cómo si tu vecino de al lado solo arreglara su zócalo, no habría tantos gatos callejeros viviendo debajo de esa casa. Guarda ese problema para otro día. Si tú y todos tus vecinos están sufriendo por el hecho de que hubo una ruptura en la línea de agua y ahora todos están preocupados de que su agua esté contaminada, enfócate en eso y solo en eso”.
Anderson dijo que el Fiscal General también puede proporcionar guías de lenguaje y hojas informativas para los residentes de casas móviles con respecto a sus derechos.
Esta historia fue escrita en inglés por un ser humano y luego traducida al español con la ayuda de una herramienta de inteligencia artificial. Posteriormente, esa traducción fue revisada y editada por un ser humano.
